Los defectos o vicios ocultos, también llamados vicios redhibitorios son, en Derecho, los posibles defectos que puede tener una cosa que es objeto de compraventa y que no son reconocibles en el examen de la cosa en el momento de la entrega.
En general, la existencia de vicios ocultos faculta al comprador para ejercer una serie de acciones contra el vendedor. Estas acciones irán dirigidas a la reclamación de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones, así como al resarcimiento de daños y perjuicios.
En Chile, el Código Civil de 1857 regula los vicios redhibitorios a propósito del contrato de compraventa, definiéndolos como aquellos que reúnan las cualidades siguientes (art. 1858):
Además, el Código Civil prescribe que "los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor le pareciere" (art. 1860). Con todo, hay algunos casos en que al comprador solo se le reconoce la acción de rebaja del precio:
En Chile la materia fue extensamente tratada por el jurista Gregorio Angelcos en su Tratado de vicios del Contrato, en donde traza la historia del vicio redhibitorio desde el derecho romano hasta su aplicación jurídica en diversos países de América Latina (Ediciones Elgoyo, Santiago, 1991).
En España se distinguen varias acciones que corresponden al comprador. Puede optar entre:
El plazo para el ejercicio de las acciones es de 6 meses contados desde la entrega.
Existen tres clases de defectos constructivos en España, son los siguientes:
Los defectos constructivos estructurales: el plazo para la reclamación de indemnizaciones o reparaciones, sería de 10 años a partir de la fecha de recepción de obra.
Defectos constructivos relativos a la habitabilidad: el plazo para la reclamación de indemnizaciones o reparaciones, sería de 3 años a partir de la fecha de recepción de obra.
Los vicios o defectos de terminación: el plazo para la reclamación de indemnizaciones o reparaciones, sería de 1 año a partir de la fecha de recepción de obra.
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