La Ley Hipotecaria que regula el mercado hipotecario en España es el Decreto de 8 de febrero de 1946. Además de esta Ley está vigente, entre otra normativa la Ley 2/1981 de 25 de marzo y la Ley 41/2007 de 7 de diciembre que modifica a la anterior.
Esta ley hipotecaria, según el texto refundido conforme al Decreto de 8 de febrero de 1946 derogaría, conforme a su disposición final la Ley 16 de diciembre de 1909, salvo lo prescrito en el primer párrafo de la disposición transitoria novena; la de Reforma de 30 de diciembre de 1944; el Decreto del Ministerio de Justicia de 24 de mayo de 1945, el de 5 de junio de igual año y la Orden de 14 del mismo mes, dictada para la ejecución de este último.
Como se indica en el preámbulo, la Ley de 30 de diciembre de 1944, que introdujo considerables reformas en el Derecho Hipotecario, autorizó al Gobierno, en su disposición adicional segunda, para publicar, en el plazo máximo de un año, una nueva redacción de la Ley Hipotecaria, cuya finalidad debía consistir en armonizar debidamente los textos legales vigentes y abreviar el contenido de los asientos del Registro, sin mengua de los principios fundamentales del sistema, y en dar a los preceptos legales una más que adecuada ordenación sistemática y la necesaria unidad de estilo, sirviendo de base para todo ello, además de las disposiciones de la Ley Hipotecaria y la de su Reforma, la del Reglamento, la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
El proceso legal para realización judicial (venta forzosa mediante subasta) del bien hipotecado, se halla previsto en España en los artículos núm. 685 y siguientes de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento civi, versión consolidada Ley de enjuiciamiento civil (LEC) de 2000 Archivado el 6 de junio de 2011 en la Wayback Machine., para aquellos casos que el deudor hipotecario hubiese dejado de pagar los vencimientos pactados para devolución del capital e intereses del crédito, o préstamo, entregado. La acción hipotecaria comienza por demanda judicial de inicio del procedimiento ejecutivo hipotecario, que asimismo ocasiona que se encarezca la deuda impagada, con motivo de los gastos de abogados, procuradores e intereses procesales de demora. Además, si con la realización del bien hipotecado no se alcanzara a pagar toda la deuda acumulada, el acreedor hipotecario puede pedir al Juez que ordene proseguir la ejecución judicial contra el resto de los bienes del deudor hipotecario (art. 579 de la LEC).
En diciembre de 2007 se aprobó en el Congreso de los Diputados la reforma de la ley para flexibilizar la movilidad de clientes entre los distintos préstamos. De esta manera la Comisión de Cancelación anticipada parcial o total, pasa a denominarse como Comisión por Desistimiento. Además, la ley establece que independientemente de lo que pacte la Entidad Financiera con su cliente respecto a estas comisiones, siempre que el préstamo hipotecario se conceda para la adquisición de la vivienda y que el prestatario, quien solicita el préstamo, sea persona física, se deberá aplicar un 0,50 % como máximo de Comisión de Desistimiento, si la cancelación se produce en los primeros 5 años desde la fecha de formalización del préstamo hipotecario, y del 0,25 % como máximo, si se produce a partir del quinto año. Así se abarata la cancelación anticipada o subrogación de las hipotecas firmadas a tipo de interés variable. Esta reforma regula también por primera vez productos bancarios como la hipoteca inversa y el seguro de dependencia.
Aunque sin modificar las leyes que regulan el proceso de desahucio, la Ley Hipotecaria y la de Enjuiciamiento Civil, el Gobierno de España aprobó en Consejo de Ministros del 15 de noviembre de 2012 el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios: moratoria de dos años para la ejecuciones en el caso de personas o familias vulnerables y creación de un parque de viviendas en alquiler para desahuciados. Son medidas que no tienen efectos retroactivos, no se aprueba tampoco la reclamada dación en pago, ni la revisión de los intereses de demora ni tampoco el valor de tasación en caso de ejecución -un 50% del valor inicial de la vivienda-.
Considerada la ley fundacional hipotecaria. Fue sancionada el 8 de febrero de 1861 por Isabel II y refrendada por Santiago Fernández Negrete. La comisión redactora estuvo compuesta por Manuel Cortina, como Presidente, y los Vocales Pedro Gómez de la Serna, Manuel García Gallardo, Pascual Bayarri, Juan González Acevedo, José de Ibarra y Francisco de Cárdenas. En esta ley se crea la figura del registrador de la propiedad.
Ley Hipotecaria de 16 de diciembre de 1909 fue publicada por Real Decreto de 16 de diciembre de 1909, en cumplimiento de la Ley de 21 de abril del mismo año 1909.
La crisis económica española de 2008-2012 derivada en buena medida de la crisis inmobiliaria ha acentuado dramáticamente el número de ejecuciones hipotecarias, llegándose a producir desahucios por esta causa. La concesión de préstamos de alto riesgo ha supuesto para las entidades bancarias españolas reformas, fusiones, rescates y numerosas nacionalizaciones de cajas de ahorro (Caja Castilla-La Mancha, CajaSur, Caja Mediterráneo (CAM, Novacaixagalicia, Caixa Catalunya, Unnim y Bankia).
La abogada general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea Juliane Kokott, considera, en el dictamen hecho público el jueves 8 de noviembre de 2012 que la ley española relativa a los desahucios viola la Directiva 93/13 de la Unión Europea. La ley española permitiría la introducción de cláusulas consideradas abusivas en los contratos de préstamos hipotecarios establecidos por los bancos y que, en caso de incumplimiento, acabarían en la ejecución forzosa del desalojo. Dicho informe se basa en la demanda presentada por Mohamed Aziz contra la entidad bancaria CatalunyaCaixa después de que se le expulsara de manera forzosa de su vivienda en el año 2011.
La crisis económica en España y el aumento del número de desahucios -400.000 desde 2007 hasta 2012- junto con una serie de suicidios ha llevado al Consejo General del Poder Judicial a instar a la reforma. También los 46 jueces decanos reclaman la modificación de la norma para evitar el abuso de los desalojos y la corrupción. Ante el suicidio de Amaia Egaña el 9 de noviembre de 2012 el juez decano de Baracaldo, Juan Carlos Mediavilla, instó a acometer cambios en la legislación que rodea a los desahucios para evitar nuevas "tragedias".
Rafael Correa, Presidente del Ecuador, en su visita a España en marzo de 2012, criticó la ley hipotecaria de España indicando que vulneraba los derechos humanos y mostraba la supremacía del capital sobre los seres humanos. El colectivo de ecuatorianos residentes en España es de unos 360.000 de los cuales 15.000 han sido afectados por la crisis hipotecaria española.
El Gobierno de Mariano Rajoy Brey, sin acuerdo con el PSOE y sin modificar las leyes que regulan el proceso de desahucio, la Ley Hipotecaria y la de Enjuiciamiento Civil, aprobó en el Consejo de Ministros del 15 de noviembre de 2012 el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios: moratoria de dos años para la ejecuciones en el caso de personas o familias vulnerables y creación de un parque de viviendas en alquiler para desahuciados. Son medidas que no tienen efectos retroactivos, no se aprueba tampoco la reclamada dación en pago, ni la revisión de los intereses de demora ni tampoco el valor de tasación en caso de ejecución -un 50% del valor inicial de la vivienda. Hay que tener en cuenta que la ley en España no contempla el concepto de retroactividad, algo que ha ocasionado más de una disyuntiva en la moralidad y la realidad en casos de penas en España-. El decreto recibió muchas críticas, en general considerándo que es un parche que no resuelve los problemas de fondos.
El 14 de marzo de 2013 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictaminó que las leyes españolas sobre desahucios no garantiza a los ciudadanos una protección suficiente frente a cláusulas abusivas en las hipotecas y vulnera, por tanto, la normativa comunitaria, en concreto la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993. La sentencia del Tribunal Europeo de Luxemburgo se dicta en respuesta a una cuestión presentada por el juzgado mercantil de Barcelona, en concreto por el juez José María Fernández Seijo, a instancia del abogado Dionisio Moreno, defensor del caso de Mohamed Aziz, ante la imposibilidad de paralizar un desahucio que presenta la legislación española. Según la sentencia, los desahucios podrán paralizase por el juez en cumplimiento de la normativa comunitaria indicada. La sentencia confirmaría parte de las demandas de la Plataforma de afectados por la hipoteca que se han recogido en la Iniciativa Legistiva Popular por la Vivienda Digna.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en sentencia del jueves 17 de julio de 2014 declaró que la reforma de la ley hipotecaria que aprobó el Partido Popular vulnera los derechos humanos. La sentencia indica que la ley es contraria al artículo 47 de la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea, relativa al derecho a la tutela judicial efectiva, y en concreto a la Directiva 93/13 en materia de consumidores, y manifiesta que no suspender el procedimiento hipotecario en caso de demanda ante el juzgado de lo mercantil es contrario al derecho comunitario.
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